内容摘要：银保监会相关部门负责人表示，各大型银行在具体贯彻落实中还有不少亮点做法：例如，农业银行通过签订战略合作协议为房企提供多元化金融服务；建设银行通过加快住房租赁基金试点拓展住房租赁融资；工商银行积极配合做

银保监会相关部门负责人表示，大红包各大型银行在具体贯彻落实中还有不少亮点做法：

例如，楼市农业银行通过签订战略合作协议为房企提供多元化金融服务；建设银行通过加快住房租赁基金试点拓展住房租赁融资；工商银行积极配合做好“保交楼”工作；中国银行进一步优化政策，大消确保房地产融资平稳有序；交通银行积极稳妥推进房地产风险化解融资模式创新；进一步梳理房地产行业发债企业名单，息大行出在符合风险偏好的手超前提下，适度增加债券投资标的大红包企业范围，并通过债务融资工具的楼市承销、投资支持房地产企业债券融资。大消

12家股份行一些工作已经取得阶段性进展

股份行方面，息大行出银保监会相关部门负责人介绍称，手超相关部门第一时间督促12家股份制银行切实提高政治站位，大红包加快贯彻落实各项政策要求。楼市12家股份制银行高度重视，大消分别结合自身情况进行细化部署，息大行出及时传达到分支机构，手超目前各项工作正在加快推进，一些工作已经取得阶段性进展。

在保障房地产融资平稳有序方面，一是要求股份制银行对国有、民营房地产企业一视同仁，通过对存量贷款展期、调整还款安排等方式予以积极支持，坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为。鼓励各行优化内部授权，提高审批效率。例如，有的股份制银行已经给予分支机构特别授权，允许分行自行审批房地产企业合理的贷款展期申请。

二是支持股份制银行助力房地产企业债券融资稳定。多家股份制银行积极参与了民营房地产企业增信支持类债券的承销及投资工作。“银保监会也积极配合有关部门，对部分房地产企业债券展期工作进行了协调。”银保监会相关部门负责人表示。

在配合做好受困房地产企业风险处置方面，支持股份制银行发放并购受困房地产项目的并购贷款。例如，发挥中信集团“金融+实业”协同优势，通过并购和信托模式，化解佳兆业有关存量出险项目。同时，股份制银行已经面向部分民营房地产企业开展了保函置换预售资金业务，缓解了这些企业的流动性压力。

在依法保障住房金融消费者合法权益方面，支持股份制银行主动履行社会责任，尤其在受疫情影响严重地区加快落实按揭贷款延期还本付息政策。例如，部分股份制银行已开始为部分地区多个楼盘的住房按揭客户，提供延期还本付息服务，并不单独因此下调贷款风险分类，免收罚息。

房地产融资“三支箭”齐发

考虑到民营房企是提振市场信心的关键，本轮政策组合拳也是从信贷、债券、股权三个融资渠道着手，俗称“三支箭”。

早在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

信贷融资方面，11月21日，在人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上，人民银行党委委员、副行长潘功胜表示，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

11月24日，中国工商银行与中国海外发展、保利发展、华润置地、招商蛇口、深圳华侨城、万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业和金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

11月23日，中国银行、交通银行、农业银行等多家国有大行与多家房企签署了战略合作协议，其中万科获得中国银行、交通银行合计2000亿元意向授信额度，美的置业获得交通银行200亿元意向授信额度，中海、华润、万科、龙湖、金地等5家房企还与农业银行举行了银企战略合作协议签约仪式。

债券融资方面，“第二支箭”（民企债券融资支持工具）也在陆续扩容。

据交易商协会消息，11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。截至当日，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。

股权融资方面，一向敏感的涉房企业A股融资也出现了积极信号。11月21日，证监会主席易会满在2022年论坛上表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

11月15日，碧桂园公告称，将配售14.63亿股股份，配售事项所得款项净额预计约为38.72亿港元。11月16日，雅居乐公告称，将以先旧后新的方式配售2.95亿股股票，认购事项的所得款项净额估计约为7.83亿港元。不过，碧桂园、雅居乐是港股上市房企，配股融资并不需要内地监管部门的批准，与 “第三支箭”并无太大关联。

招联金融首席研究员董希淼对21世纪经济报道记者表示，贷款、债券、股权这“三支箭”将呈现出相互促进的作用。“前两支箭”的稳步推进与显著成效将为“第三支箭”快速落地的推进器，而“三支箭”的支持力度有所递进，与前两支箭形成互补，有助于市场信心的快速恢复。当前金融监管层对于涉房业务的占比的规定依然略低，仅允许少量涉房业务的企业在境内首次公开募股（IPO），未来涉房业务占比能否有所提升是该政策显效的关键。

不过，并不是所有的房企都能得到“三支箭”的政策支持。据悉，尽管中债增进公司收到近百家民营房企增信业务意向，但暂未有一家出险房企获得“第二支箭”的融资支持。涉房企业A股融资对房地产业务的比重也有明确的限制。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，必须看到，目前中国房地产市场确实需要洗牌，部分经营不善的房企需要自然淘汰、退出市场，而对于经营有方的房企应该鼓励支持它们通过并购重组做大做强，这样有利于房地产市场更好地新陈代谢、健康发展。未来支持民营房企融资应该是“贷款、债券、股权”，“三箭齐发”促进民营房企融资恢复，支持房企健康发展。

需求侧仍是发力重点

5年期LPR年内有望调降

东方金诚首席宏观分析师王青对21世纪经济报道记者表示，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。我们判断，尽管11月5年期LPR报价按兵不动，但年底前仍有下调空间。这是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点。若各项政策调整到位，明年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头，即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。

“当务之急是通过适时降准及降低政策利率来降低银行资金成本，引导LPR特别是5年期以上LPR继续下降，从需求端着手，促进房地产市场平稳健康发展。”招联金融首席研究员董希淼向记者指出。

他分析，从10月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素。11月21日，央行行长易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。如果12月LPR能下降5-10个基点，将在岁末年初之际起到较为积极的作用，更有力地提振居民住房消费需求。

董希淼特别提到，较多的住房贷款以1月1日作为重定价日，如果12月LPR下降，还有助于降低存量房贷利率，降低更多居民的住房消费负担。同时，5年期以上LPR下降也有助于降低企业中长期贷款成本，助力基础设施和重大项目建设。

另外，多位行业人士向记者指出，需求端除了要政策让利降低购房成本，还要提振对未来收入和工作前景的积极预期，这是提高居民入市意愿的一大关键。